市人大常委会副主任   郑广良

 科学发展观，是对党的三代领导集体关于发展的重要思想的继承和发展，是马克思主义关于发展的世界观和方法论的集中体现，是与时俱进的科学理论，是我国经济社会发展的重要指导方针。科学发展观已经写入党章，对于我们社会经济的各个行业而言具有普适性，对于房地产业来说，其中的参与者要想更好地发展，也应该学习实践“科学发展观”而不是乱来，应该用科学发展的核心内容看，我们的行业存在哪些问题，从中我们会有一些启发。科学发展观主要内容有四点，第一是以人为本的发展观；二是全面的发展观；第三是协调发展观；第四是可持续发展。其中最核心的内容是以人为本，其次是可持续的发展。房地产行业是和老百姓息息相关的产业，因其创造的产品不论什么形式都是人们日常生活、学习、工作所必需的，因此就必须要考虑到消费者的需求，考虑到消费者的能力和要求，只考虑高端产品开发，忽视了中低收入人群的住房保障就会容易产生泡沫，就容易产生危机。

 温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第二次会议上所作的政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“要促进房地产稳定发展，采取更积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平衡有序发展。”

 一、房地产业是国民经济重要的支柱产业

 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：一是国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 二是房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；三是 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。四是房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

 房地产业既是基础产业，又是支柱产业。作为基础产业是永恒的，而作为支柱产业又是相对的，是动态发展的。基础产业，简单地说，就是指在国民经济生活中有重要影响，能较大程度地制约或影响其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民生活消费的载体。不管经济发展处于哪个阶段，吃、穿、住、行都是必不可少的。住是基本的，房地产业作为基础产业是永恒的。随之经济的发展和社会的进步，人们的消费结构、消费水平是不断升级的，人们对住的需求越来越高，经济越发展，房地产业就越兴旺。经济的衰退，房地产业就弱化，从这个意义上说房地产业的支柱地位是动态发展的。

 （一）房地产的关联影响

  1、房地产与GDP的关系

 房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资。固定资产投入，从整个固定资产中长期投资看，大约占20%。一头是消费。是居民可支配收入中，支付房价款是居民最大的一笔消费。从我市情况看房地产GDP占我市的1.7%，10个亿，相比之下，我市房地产不是在GDP中占比重太大，而是大有发展空间。

  2、房地产对居民收入的影响

 居民收入包括财产性收入与现金收入。房改以来，我市居民住房自有率已达到85%，如果房价下滑的话，无形之中居民财产性收入下降，势必也要受到缩水的威胁，所以说，房地产业市场的变化直接影响居民的财富质量。

  3、房地产业对金融的影响

 房地产开发贷款在银行资产中所占比例从全国来说可达15―20%。由于房贷属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%。市建行个贷部08年个贷有7个多亿，其中房贷4.7亿，个人消费贷款2.9个亿。09年同比个人房贷下降15%。说明房贷减少。从开发商方面分析：来自银行的开发贷款占开发商资金的15－20%，但预收款和抵押贷款占40－50%，当市场需求大幅下滑，交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也会殃及银行。市建行07年6月给本钢房地产贷款1个亿，现在只还1200万元；丰华公司贷款5000万元，只还1100万元；海景公司贷款2000万元，只还500万元。

  4、房地产对财政的影响

 我们国家的土地制度与其它国家不同，土地和财政存在关联，土地出让金除上交部分外，基本列为财政收入，用于城市基本建设资金不足的补充。就我市来看，07年土地出让收益是5.62亿，市本级收入4.23亿；08年是3.04亿，市本级收入1.32亿；09年1－3月份1366万，市本级收入1350万，明显下降。08年税收3.8亿，其他配套费得几个亿，房地产业下降，财政收入特别是对各县区收入影响也很大。由于我市财政收入紧张，住房补助资金支付难度大，在房地产的调控中，最重要的是加强保障性住房的供给，如果财力收入不高，必然影响对中低收入住房的投入能力，经济适用房和租赁政策就难落实，就会产生不稳定因素。

  5、房地产对产业链上下游的影响

 房地产业的关联度高，涉及产业产品多，当前开发商资金链紧绷，就形成了拖欠上游材料、施工单位资金情况。赊材料、垫付资金还不上，就难以开发，下欠农民工工资，农民工在建筑行业比较多，每年楼起来了，农民工要工资群访也起来了。

 （二）房地产长期趋势看仍然看好

 主要从这几个因素来分析：

 1、从我们消费结构趋势看：住房货币化改革后，买房居住已成现实，从国际上看，在人均住房面积达到35平方米和人均GDP达到3000美元之前的相当长的一个时期，都是居民住房消费的快速增长阶段，随着城乡居民收入水平的不断提高，住房消费是居民吃、穿、住、行四个方面来说，首选的是住房消费，住房需求问题将大幅增加。中国目前城市人均居住面积是28平方米，我市城镇居民住房面积是19.6平方米，距35平方米还有16平方米的差距。就我市来说，发展空间很大。

 2、从我国城市化发展趋势看

 从1978年以来，我国城市化进程加快，到2007年全国城市数量由193个发展到655个，市辖区人口200万以上城市由10个增加到36个，100万至200万的城市由35个增加到118个，城镇人口占总人口比重由1978年的2亿多增加为现在的6亿多，每年大约有1500万人口进城。从以上数据看，住房需求是大量的。只有加速城市化进程，城市化的快速发展，我国经济才能保持持续稳定的发展。

 3、从拉动产业角度看

 房地产业关联度高，带动力强，房地产做为基础产业，涉及行业多，产品多，新型材料多。房地产发展可以带动冶金、建材、化工、石油、林业、机械等50多个部门的发展，对商品、冶金、劳务、技术等各种生产要素市场具有很强的推动作用。房地产发展的形势如何，就一个地区来说，拉动力强这个特性不可忽视，特别是我市，建材业、冶金业占的比重比较大，更要抓好房地产业，以拉动其它产业发展，不然，落实科学发展观就是一句空话。

 4、从安排就业来看

 房地产业属于劳动密集型行业，容纳劳动力比较多，建筑工人中大部分是农民工，是农民收入的重要来源。房地产下滑造成大量农民工失业，严重影响农民的收入。就我市来说，大约每年4.3万人从事建筑业，农民工占80%以上。房地产的发展形势好坏，也影响到我市农民工的家庭收入，影响我市农村人均收入的水平，各级政府出台支持政策就是充分考虑这一现实。

 5、从居民寿命、受教育水平上看

 我国居民建国初期人均寿命49岁，1981年为67.8岁，到2005年达到73岁，我市十一五规划是75岁。由于生活好，大部分都是单独居住，60－70岁仍有购买房屋的欲望。受教育水平的提高，购买房屋大点，用于学习的欲望也是强盛的。

 房地产市场快速下降什么原因？主要是三个方面：一是从宏观环境分析，与国内的经济进入调整期有关，与美国次贷危机、与全球经济明显减速有关；二是从政策环境分析，与从紧的货币政策、提高购房者的首付款比例、加大土地调控力度、住房保障方面的推动有关；三是从房地产市场本身分析，房地产十几年的快速发展，自身也进入调整期，过高的房价已超过了购买者的承受能力，必然使消费者望楼止步，使消费者观望，形成对持状态。

 二、目前我市房地产市场发展情况

 2008年，受国内外经济大环境影响，我市房地产市场呈现整体下滑趋势。2008年，全市房地产开发累计施工面积388.12万平方米，其中住宅开发面积164.18万平方米；累计竣工面积170万平方米，其中住宅竣工面积121.62万平方米；房屋实际销售面积102.86万平方米，其中住宅面积85.95万平方米。房地产开发建设施工面积、竣工面积、销售面积分别比2007年下降了11.84%、27.11%和2.2%。2006至2008年三年累计房屋空置面积61.8万平方米，其中住宅空置面积51.91万平方米，空置率9.43%。什么叫空置率？空置率就是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。从土地出让情况看，2007年开发建设用地出让面积151公顷，2008年开发建设用地出让面积21.9公顷，土地出让面积和收益也呈下滑趋势。从购房需求来看，目前，全国人均住房面积28平方米，全省人均住房面积25平方米，而我市人均住房面积仅为19.96平方米。去年，我市新登记结婚12000对，有一半以上需要购置新房。由此可见，我市居民对住房的需求是存在的，房地产市场还有较大的发展空间。去年下半年，为促进房地产市场发展，我市出台了《关于本溪市积极促进房地产业发展的若干意见》，推出了财政补贴房屋交易契税，缓征个人住房转让环节税费，延长公积金贷款条件、年限，增加住房补贴资金投入等12项措施；秋冬季举办了房地产巡回展示交易会，一定程度地遏制了房地产市场下滑的趋势。但是，进入2009年以来，房地产市场低迷，购房群体持币观望，开发商信心不足。

 三、我市房地产市场存在的主要问题

 1、房地产市场销售不畅。今年，我市房地产计划新开工面积300万平方米，加上去年续建工程面积240万平方米，共计540万平方米，计划投资40亿元，房地产开发建设量、投资额均达到历史最高水平。但与此同时，住房市场的销售量呈下降趋势，虽然政府出台了一系列拉动房地产市场的措施，但收效并不明显。由于房屋销售价格与购房者期待的价格有很大距离，房地产企业维持房价不降，消费者仍持币观望，房地产市场销售陷入僵持局面。房屋价格主要由以下几个方面构成：建筑成本、企业管理成本、土地成本、各类税费和企业利润等方面构成。后三项成本是影响房价的主要变量，是房屋交易价格构成的主要部分。开发商认为开发建设成本高，利润空间小，不能降价。今年3月初房价不但没有降，部分楼盘反而略有提升，现在是看房者多，买房者少。去年，全省商品房平均销售价格为3753元/平方米，我市商品房平均销售价格为2715元/平方米。尽管我市房屋销售价格在全省处于中下游位置，但是购房者仍然认为房价偏高，还有降价的可能，因此导致房地产市场销售不畅。

 2、部分房屋无法上市交易。目前，我市已办理房屋产权证的有33万户，尚有4万多户、面积300多万平方米的房屋因种种原因没有办理产权证。此类房屋的住户有很大一部分想改善住房条件，苦于现有住房无产权证而不能办理抵押贷款或交易。有的房屋居住长达10多年时间至今没有办理产权证，由于房屋没有确权，无法实现交易转让，导致百姓上访。另外，棚户区改造和采煤沉陷区治理回迁住房由于受五年内不得上市交易政策的限制，无法实现上市交易，限制了这部分群体改善住房的需求。以上两项问题一定程度上影响了二手房市场的成交量，二手房市场的低迷，影响了全市房地产市场的发展。

 3、房地产开发企业资金不足。我市大多数房地产开发企业自有资金不足，建设项目资金来源主要依靠借贷。目前，房地产行业已被金融界确定为信贷高风险行业，开发企业很难从银行获得贷款。建设银行本溪分行2007年为三家房地产企业办理了1.7亿元贷款业务，但是截至目前，房地产企业仍有1.35亿元的贷款尚未还清。一些开发企业由于搞连续开发，投入大量资金囤积土地，资金储备不足，资金链断裂的风险不断加大。房地产业资金渠道不畅，将会影响今年房屋开发计划的实施。

 4、毛地出让影响房地产业的发展。目前，我省沈阳、大连、鞍山、营口等市采取净地出让的方式，而我市土地出让方式为毛地出让。毛地出让造成拆迁难度大，一些开发企业为加快工程进度，抢工期，搞野蛮拆迁，引发社会矛盾。毛地出让还导致房地产开发建设周期长，工程进度慢，开发成本增加，少数开发企业将这部分开发成本转嫁给消费者，一定程度上造成了房价的上涨。此外，毛地出让使域外有实力的房地产开发企业望而却步，阻碍了我市房地产业招商引资的进程。

 5、房地产市场管理的某些环节缺乏规范。一是开发建设项目审批环节多，部门之间衔接不够，审批涉及多个部门和单位，一个开发建设项目，审批手续全部办结往往需要一年到一年半的时间。二是房地产开发建设的搭车收费项目增加房地产成本，导致房地产价格升高。三是房屋质量存在问题，建筑材料以次充好，导致居民无法正常入住，引发纠纷。四是房屋配套设施不健全，达不到设计标准，影响居民生活居住质量。

 四、拉动房地产市场健康发展的建议

 为进一步贯彻落实科学发展观，全方位、宽领域、多利益推动房地产业发展，积极应对金融危机，拉动房地产市场在保增长、保民生、扩内需、调结构和保稳定中发挥应有的作用。要认真研究目前存在的问题，采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳健康发展。

 1、要认真研究拉动房地产市场的相关政策。启动房地产的核心在市场，销售是龙头。各级政府要切实采取措施，抓住销售这一环节，积极、谨慎出台拉动房地产市场的优惠政策，在出台政策时，既要考虑到目前对拉动房地产市场的作用，又要考虑到对房地产市场长远的影响和法律法规的要求。政府各相关部门要进一步落实已经出台的各项优惠措施，特别是居民购房后契税减免部分要及时返还，对于执行这项政策影响财政收入较大的县（区），市政府应给与适当的政策补偿；按政策规定用好住房补贴资金和住房公积金；符合住房补助对象的，大连沈阳采取财政担保、银行拿钱、财政贴息的办法刺激住房消费。我个人认为我市应该考虑这一点。市级财政要加大对经济适用房货币补贴的投入，各县区财政要积极启动住房货币化补贴资金，推动房地产市场的发展。

 2、解决4万户房产无证问题。房屋无产权证问题涉及我市4万多户居民，300多万平方米的居住面积，数量如此巨大，必须引起市政府的高度重视。4万户房产无证问题原因各有不同，因此，要摸清情况，采取有效措施，分期分类加速办理。对未经验收的房屋要抓紧时间验收；对验收不合格的，要督促开发企业整改存在的问题，手续不全的补办相关手续，相关部门要跟踪落实。要认真研究解决搭车办证问题，简化办证手续。放开棚户区改造和采煤沉陷区治理回迁住房上市交易的限制，允许百姓自由买卖。通过激活这部分群体的住房消费，拉动房地产市场发展。

 3、拓宽房地产开发资金渠道。目前，我市房地产开发域外资金投入比例不大，我市开发企业自有资金不足，影响了房地产开发的进度和质量。为拓宽房地产开发资金渠道，一是加大招商引资力度。要认真研究房地产开发重点项目和重点地段，拿出优惠政策，采取走出去、请进来的方式，吸引省内外有实力的开发企业到我市落户发展。二是要积极协调金融、信贷等部门，为房地产企业搭建资金筹措的平台。保证我市今年房地产开发计划的实施，增强我市房地产业的整体实力和竞争力，提高我市城市建筑风格和艺术品味，推动房地产市场的发展。

 4、全力推行净地出让。动迁是房地产开发面临的一个最大难题，是影响房地产开放建设进度的一个重要因素。为此，政府要认真研究相关政策措施，转变土地出让方式，变毛地出让为净地出让。同时，采取切实可行的办法，解决因拆迁可能引发的各类问题，优先做好拆迁安置工作，合理确定出让和补偿标准，依法规范拆迁行为。

 5、建立房地产市场信息体系。进一步健全房地产市场的预警预报机制，要统一房地产统计口径，完善房地产统计和信息披露制度，定期在新闻媒体上发布市场信息，为政府实施宏观调控和市场投资导向提供依据，为房地产企业开发、百姓消费提供引导和帮助。

 6、加强房地产市场的监管。要促进房地产业发展，必须严格规范房地产市场。一是强化政府职能，加强房地产市场的宏观调控。二是进一步加强房地产开发建设过程的监管。对房地产企业的资质要严格管理，不具备条件的绝不能让它进入房地产市场。三是规范房地产市场销售行为。对开发商的房屋预售要严格审批，避免出现大连爱特房地产开发公司携款弃业逃离现象。四是加强对房屋工程质量的验收，严格验收标准。五是强化对开发企业配套设施建设的监管，督促开发企业完善配套设施建设，确保配套设施建设的进度和质量。

 7、切实提高办事效率。市政府要成立促进房地产行业发展领导机构，及时研究解决有关房地产市场的重大问题。当前要重点研究今年300万平方米房地产开发计划项目的落实，使项目尽快开工建设。政府相关部门要进一步转变工作作风，提高服务意识，简化审批程序，加快审批速度，集中收费管理；充分发挥政府行政审批大厅的作用，推行一站式服务；重点项目的审批要实行现场办公方式，集中办理审批手续。不断改进和优化服务，为房地产业的发展创造良好环境。

 以上是自己这一阶段学习实践科学发展观，结合前段房地产情况调查的基本认识和看法。房地产产业由于属性复杂，第一次接触这个行业，感到房地产业同民生息息相关不能用GDP指标来衡量它的比重，政府政策导向要以民生为第一考虑。我的基本观点是：按市场经济规律办事。因为究竟是刺激开发商积极性？还是消费者的积极性？我看还是激活消费市场为主。市场活，房地产行业就活，开发商活说明消费市场好。这样房地产业才能健康发展，才是按科学发展观办事。老百姓才能得到实惠。

                  来源：市人大常委会   编辑：白武新