本溪市物业管理条例

（修订草案）

第一章 总 则

第一条  (目的和依据)为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本条例。

第二条  （适用范围）本条例适用于我市行政区域内的物业管理活动。

第三条  （管理原则）市、县（区）人民政府应当促进物业管理向社会化、专业化发展，培育物业市场。

物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

第四条  （主管部门职责）市房产行政主管部门是物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督和管理工作。

规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

第五条  （县（区）主管部门职责）县（区，含高新区，下同）房产行政主管部门是县（区）人民政府物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理行业的直接监督、管理工作。其主要职责：

（一）贯彻执行法律、法规和规章制度；对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作进行监督、指导；

（二）负责业主委员会登记备案和日常指导监督工作；撤销业主大会、业主委员会违反法律、法规所做出的决定，并通告全体业主；

（三）建立和规范辖区内物业管理市场。负责三级以下物业服务企业资质许可；外埠物业服务企业从业备案；从业人员日常管理教育；招投标选聘物业服务企业备案；协议选聘物业服务企业审批；新建物业项目竣工验收，承接查验；退出物业项目监督管理；

（四）负责对本辖区住宅专项维修资金的监管使用，并对辖区内老旧住宅区环境及设施设备进行整治和改造；

（五）负责对住宅区内乱堆乱放、乱贴乱画的清理和违法建筑的制止、拆除等行政执法工作；

（六）对不具备物业管理条件的住宅区和弃管物业项目推行自助式物业管理进行指导监督；

（七）审核落实低保户、低保边缘户物业服务费核减；

（八）负责物业管理区域划分备案；物业服务配套设施设备使用监督管理；组织创建国家示范物业管理项目和省、市优秀物业管理项目；

（九）建立和完善物业管理矛盾纠纷调处机制，接待处理市民来信来访、投诉；

（十）法律、法规规定的其他职责。

第六条  （街道办事处（乡镇人民政府）职责）街道办事处（乡镇人民政府）在县（区）房产行政主管部门指导下，做好本辖区内物业管理具体工作。其主要职责：

（一）组织社区居民委员会按规定筹备和组建业主大会并选举产生业主委员会；

（二）负责组建绿化管护队、卫生保洁队、治安联防队、设施维护队，对不具备物业管理条件的住宅区和弃管物业，全面推行自助式物业管理；

（三）建立和完善物业管理矛盾纠纷调处机制，定期组织召开区域性联席会议，协调解决开发企业、物业服务企业、建筑企业、业主、业主大会、业主委员会、社区相互之间有关物业管理活动中的相关问题；

（四）法律法规规定的其他职责。

街道办事处（乡镇人民政府）应当设立物业管理机构，配备专职工作人员。

第七条  （社区职责）社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下负责本区域内物业管理与服务。其主要职责：

（一）参与业主大会筹备、组建、选举产生业主委员会和业主委员会换届选举工作，并对其日常工作进行指导、监督；

（二）协调处理业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业相互之间的矛盾；

（三）组建辖区内物业管理服务站，对住宅区和物业管理活动中的各种违法违规行为进行制止，并向县（区）房产行政主管部门报告；

（四）对弃管物业项目组织业主按单元选出自助式物业管理负责人，制定管理规约，并监督管理规约的实施；

（五）法律法规规定的其他职责。

社区居民委员会应当配备专职物业管理工作人员。

第八条  （行业协会职责）市物业管理协会是物业管理行业自律组织，接受市房产行政主管部门的指导。其主要工作：

（一）制定物业服务行业行为准则及管理标准;

（二）反映物业服务行业的意见、建议和要求，维护其合法权益；

（三）调解和处理物业管理、服务中的矛盾和纠纷；

（四）开展物业服务行业质量评比活动；

（五）培训从业人员及培育物业服务企业文化。

第二章 新建物业与前期物业管理

第九条  （区域规划）物业管理区域内公共服务配套设施应当严格按照国家和省有关规定的标准和规范进行规划、设计和建设。

规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准的要求。

物业管理区域由县（区）房产行政主管部门按规定进行划分。

第十条  （物业用房）物业管理用房由开发建设单位提供，房屋面积不计入分摊的公共建筑面积，产权归全体业主共有，任何单位和个人不得出售。物业管理用房的配置应当符合下列标准：

（一）建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰，按比例不足80平方米的按80平方米配建。业主委员会的办公用房不少于15平方米，在物业管理用房中调剂；

（二）物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。

第十一条  （房产审核）房产行政主管部门在核发商品房预售许可证、办理物业管理区域内的房屋和配套建筑所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房的位置、面积。

开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。

第十二条  （维修责任）物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资，依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。

专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。

各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。

第十三条  （配套设施权属）按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属，应当在商品房买卖合同中约定。属于建设单位所有的，建设单位应当提供权属证明文件，并优先为业主提供服务。

第十四条  （停车场地）物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、专用车库和共用车库内车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第十五条  （前期物业服务费）开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案90日前，依法选聘具有相应资质的物业服务企业，参照示范文本签订书面《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》应当包含物业承接查验的内容，并在30日内报县（区）房产行政主管部门备案。

前期物业服务费标准应在《前期物业服务合同》中约定。《前期物业服务合同》生效至物业竣工验收合格交付使用前的物业服务费由开发建设单位承担；竣工验收合格交付使用后的物业服务费由业主按照专有面积比例承担。

第十六条  （提前介入）鼓励开发建设单位选聘的前期物业服务企业提前介入项目开发建设，并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。

第十七条  （竣工验收）住宅工程竣工后，开发建设单位应当按照国家有关规定组织进行竣工验收。规划建设行政主管部门、消防、人防、房产等相关部门和专业经营单位应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督，验收时应当通知前期物业服务企业参加。

依附于物业搭建违法建筑物的，规划建设行政主管部门对该物业不予办理竣工备案，登记机构对该物业不予办理产权初始登记。

住宅工程竣工验收前，不得交付使用。

第十八条  （承接查验及移交）开发建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业按有关规定完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。开发建设单位和前期物业服务企业在办理物业交接验收手续时，应当移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（五）业主名册；

（六）住宅专项维修资金收取明细帐册；

（七）物业管理必需的其他资料。

第十九条  （前期物业管理结束）业主大会选聘物业服务企业或其他管理人后，前期物业服务合同自行终止。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起30日内，在所在地房产行政主管部门的监督下，向业主委员会和新选聘的物业服务企业移交本条例第十八条规定的资料以及下列文件和资产：

（一）实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；

（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

（三）使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用物业服务费购置的资产；

（四）预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；

（五）债权债务清单；

（六）住宅专项维修资金明细帐；

（七）应当移交的其他管理资料和资产。

前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的，从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。

第三章　业主、业主大会、业主委员会

第二十条  （业主大会条件）同一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，选举产生一个业主委员会。

业主、业主大会、业主委员会的权利、义务和职责按照有关法律、法规规定执行。

符合下列条件之一的新建物业，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内组建业主大会筹备组，召开首次业主大会：

（一）业主已入住面积的比例达到50%以上；

（二）业主已入住户数的比例达到50%以上。

第二十一条  （筹备组）筹备组由7人以上11人以下（含7人、11人）单数组成，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位、前期物业服务企业、原房屋管理单位和业主代表派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半以上。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）主管领导担任。筹备组应当自组建之日起3个工作日内，在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责。

第二十二条  （筹备工作）筹备组应当履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容；

（二）确定业主代表选举产生的条件、方式、人数；

（三）拟定管理规约、业主大会议事规则草案；

（四）确认并公示业主身份、业主人数和入住面积，确定业主在首次业主大会上的投票权数；　

（五）制定业主委员会委员候选人条件、选举办法和名单；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当将前款所列（一）至（五）项内容在召开首次业主大会15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

业主对业主身份、人数或者入住面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知复核结果。

第二十三条  （业主大会权力）下列事项由业主大会决定：

（一）选举业主委员会，更换业主委员会成员；

（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；

（四）审议决定业主委员会活动经费的来源和用途，改变和撤销业主委员会的不适当决定；

（五）依法决定住宅专项维修资金的筹集、使用和管理事项；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十四条  （备案）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到县（区）房产行政主管部门备案：

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；

（二）业主大会议事规则和管理规约；

（三）业主委员会委员名单和业主大会决定的其他重大事项；

（四）法律、法规规定的其他资料。

县（区）房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起5个工作日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主委员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

业主、业主大会、业主委员会有关事宜按《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定执行。

第四章  老旧住宅区整治及棚改（治沉）项目管理

第二十五条  （旧区改造）本条例实施前，已建成的住宅区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的，由市、县（区）人民政府制定计划逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，并由市、县（区）房产行政主管部门依法委托具有资质的专业单位进行施工。经各专业经营单位按照技术规范验收后接收产权，并负责日常管理和维修。 第二十六条  （旧区管理）旧住宅区（含弃管房屋）改造整治后，具备专业化物业管理条件的，可依据本条例的有关规定成立业主大会，选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业；不具备专业化物业管理条件的，由街道办事处或乡（镇）人民政府组织社区居委会、原房屋管理单位及业主委员会共同组建物业服务站（所）实行自助式物业管理；或者由县（区）人民政府委托具有资质的房屋管理单位纳入房产管理。

物业服务站（所）是经工商行政主管部门注册，实行自主经营、自负盈亏的独立法人机构。其人员配备、经费来源、收费标准由县（区）人民政府另行制定。

第二十七条  （自助式）自助式物业服务的内容包括：

（一）对住宅区物业共用部位、共用设施设备进行日常维修养护；

（二）对住宅区内的共用部位、相关场地、卫生保洁、绿化设施等进行管护；

（三）维护本区域内的公共秩序。

住宅区内原有的自行车棚、门卫用房等公共设施设备、场地等，统一纳入自助式物业管理范围。

第二十八条  （经营用房）实行自助式物业管理的旧住宅区，在规划许可的情况下，经业主大会决议，可以按照有关规定建设物业管理用房和一定比例的经营性用房，规划建设部门应当予以支持。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

第二十九条  （棚改项目）棚户、沉陷区改造新建住宅小区或组团具备条件的，可实行专业化或自助式物业管理。不具备条件的，由县（区）人民政府指定或委托具有资质的房屋管理单位纳入房产管理。

棚户、沉陷区改造新建住宅小区或组团的开发建设单位，应当按规定标准建设物业管理用房。其中：小区建筑面积为2万平方米以上5万平方米以下的，物业管理用房面积不小于100平方米；小区建筑面积为5万平方米以上10万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不小于150平方米。棚户、沉陷区改造项目建设工程配套设施不全，使用功能不完善，工程质量遗留问题由原开发建设单位负责完善后，移交给管理单位。

第三十条  （其他人）其他管理人受物业服务企业委托，在物业管理区域内从事物业管理活动的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确双方的权利与义务。

其他管理人从事物业管理活动的，参照物业服务企业的有关规定执行。

第五章  物业服务

第三十一条  （资质管理）一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。

物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动，不得以转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向县（区）房产行政主管部门办理登记备案。

县（区）人民政府应当对物业服务企业资质实行动态管理并建立诚信档案。

第三十二条  （协议选聘规模）业主委员会在成立后30日内，可通过招投标或者协议选聘具有相应资质的物业服务企业或者其他管理人管理物业，并与业主大会选聘的物业服务企业参照示范文本签订书面的《物业服务合同》。

下列项目，经县（区）房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业及其他管理人：

（一）投标截止之日，投标人少于3个的；

（二）建筑面积在5万平方米（含5万）以内的多层住宅物业；

（三）建筑面积在3万平方米（含3万）以内的高层住宅物业或者非住宅类物业项目；

（四）棚户（沉陷）区改造项目或者老旧住宅区、弃管物业改造项目；

（五）政府规定的其他项目。

第三十三条  （保证金）物业服务企业承接项目时，应当向县（区）房产行政主管部门交纳物业服务保证金。标准为物业服务项目三个月的物业服务费用。

物业服务企业自行终止物业服务的，应当承担违约责任，交纳的物业服务保证金作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的保证。

第三十四条  （指导价格）物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行、维护、保养、检测费用，绿化养护费用、清洁卫生费用、冬季除运雪费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、合理的利润、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

收费标准由业主与物业服务企业根据服务成本和市场价格在物业服务合同中约定。

政府鼓励物业服务企业在从事经营服务期间，购买物业服务区域内因共用部位、共用设施设备造成业主意外伤害的公众责任保险。

第三十五条  （物业费核减）城市低保户及低保边缘户家庭物业服务费，按有关规定标准核减，核减数额报县（区）房产行政主管部门核准后，由县（区）财政部门在住房保障资金专户中列支。

第三十六条  （收费公开）价格行政主管部门负责物业服务收费明码标价的监督管理。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式和收费标准等有关事项。

第三十七条  （交费方式）业主交纳物业服务费的方式由物业服务合同约定。

业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第三十八条  （合同时限）物业服务合同期限应不少于2年。物业服务合同期满60日前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。

业主大会决定不再续聘的，物业服务企业应当书面告知街道办事处（乡镇人民政府），并到所在地县（区）房产行政主管部门备案。

第三十九条  （合同解除）县（区）主管部门应当制定物业服务企业退出物业管理项目的应急预案，实行预警预报制度。

一方要求提前解除物业服务合同的，应当将解除合同的时间、原因书面告知合同另一方和街道办事处或乡镇人民政府，并到物业所在地县（区）房产行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。

第四十条  （物业移交）物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起10日内，将本条例第十八条、第十九条规定的资料和资产移交给业主委员会。

新聘任的物业服务企业确定后，业主委员会应当及时将资料和资产进行移交。

第六章 物业的使用与维护

第四十一条  （禁止行为）业主或物业使用人使用物业应当遵守国家有关法律、法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）违反房屋装饰装修规定拆改房屋承重结构；

（二）擅自搭建棚厦或插建其他建筑物、构筑物；

（三）私开门窗、擅自改变房屋、公共建筑和共用设施使用用途；

（四）违反规划在室内挖建地下室；

（五）违反房屋租赁、房屋安全等管理规定租赁使用房屋；

（六）侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位共用设施设备；

（七）在建筑物、构筑物上随意悬挂、张贴、涂写、刻画；

（八）侵占通道、绿地，毁坏绿化和园艺雕塑品；

（九）随意倾倒垃圾、杂物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质，排放超过规定标准噪音；乱设摊点、商亭、露天烧烤；

（十）违反治安管理规定组织赌博和迷信活动，饲养动物干扰他人正常生活；

（十一）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

有前款规定（一）至（四）项情形的，物业服务企业应向相关管理部门举报，相关部门应当处理，未经相关部门处理的，在物业产权转移时登记机构不予办理变更登记。

第四十二条  （相关问题处理）物业管理区域内发生各种违法违规行为，物业服务企业应当劝阻，并按下列有关规定向县（区）相关行政主管部门报告。

经营场所排放油烟污染、生产建筑施工噪声扰民等行为由环保部门查处；无照经营活动由工商部门查处；电梯安全性能的检测由质量技术监督部门监管；物业保修期内和保修范围内的质量、保修责任由规划建设部门监管；物业服务收费价格违法行为由价格行政主管部门依法查处。

第四十三条  （维修补偿）业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。

利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。

第四十四条  （装修）房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记备案;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。

物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。

第四十五条  （改变使用性质）物业管理区域内规划用于停放汽车的车库不得改变用途。

业主、物业使用人要求承租车库的，开发建设单位不得以只售不租为由拒绝。

车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。

第四十六条  （应急维修）业主在装修房屋时，不得将共用上下水管网、供暖、供气、供电等共用设施进行全封密装修，必须预留维修空间；未预留维修空间的，维修时造成的损失由装修人自行承担；任何单位和个人不得以赔偿装修、停业损失费等为由阻碍维修。

第四十七条  （车位管理）占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。

在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行，服从物业服务企业秩序维护员指挥。

第四十八条  （保修责任）开发建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，物业保修期自竣工验收合格之日起算起。

物业保修期满后，业主专有部分的管理、养护、维修由业主负责;共有部分的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当避免给相邻物业造成损害。

第四十九条  （维修责任）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十条 　物业管理区域内的生活垃圾由物业服务企业清扫，集中到垃圾站（点），由县（区）环卫部门纳入计划，负责清运至垃圾排放场；建筑垃圾由开发建设单位负责清运；装修垃圾由业主清运或者委托物业服务企业有偿清运。

第五十一条  （配合维修）物业共用部位、共用设施设备不得擅自改变用途，出现故障或损坏时，责任人应当及时维修养护，相关业主应当给予配合。

利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。

物业服务企业或其他管理人，未能采取措施及时抢修损坏的物业共用部位、设施设备，造成业主、物业使用人财产损失的，应当承担赔偿责任。

第五十二条  （治安服务）公安机关负责物业管理区域内发生的违反治安管理行为的查处和刑事案件的侦破工作。公安交管部门对物业管理区域内的行车路线、停车场地、停车泊位的划分依法进行指导；对在该区域内违法停放易燃易爆、剧毒、放射性等危险品运输车辆行为由属地公安机关依法进行处罚；对住宅区域内乱停、乱放，影响住宅区交通秩序，长期占用小区公用部位、堵塞、封闭消防疏散通道、安全出口等违法行为，由房产行政主管部门依法进行查处。

第五十三条  （维修资金）住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。市房产行政主管部门每年应当按照城区交存总额的15%比例将业主交存的住宅专项维修资金交由区房产行政主管部门代管；业主大会成立后，应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会所在地商业银行开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会，住宅专项维修资金账户受区房产行政主管部门监督。

审计机关对住宅专项维修资金的归集、管理、拨付实行审计监督。

《住宅专项维修资金管理办法》由市政府另行制定。

第五十四条  （特殊规定）业主可以在管理规约中约定，物业共用部位、共用设施设备保修期满或者属住宅专项维修资金使用范围内的物业，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，经县（区）房产行政主管部门审查同意后予以支付：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

第五十五条  （产权转移） 物业产权发生转移时，住宅专项维修资金随之转移，业主应及时办理更名过户手续，结清物业服务等相关费用。

第五十六条  （投诉处理） 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促仍拒不交纳的，物业服务企业可以依法追究其违约责任。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本条例规定的行为，可以向县（区）房产行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当依法调查核实后予以处理；对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。

第七章  法律责任

第五十七条   开发建设单位违反本条例有下列行为之一的，由房产行政主管部门按下列规定予以处罚;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以10万元以上50万元以下的罚款;

（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房及有关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，处以1万元以上10万元以下的罚款;

（三)未依法通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，并可处以10万元以下的罚款;

(四)擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处以5万元以上20万元以下的罚款。

第五十八条   违反本条例规定，出售物业管理用房的，房产行政主管部门责令限期改正，收回物业管理用房，没收非法所得，并处以3万元罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十九条   物业服务企业违反本条例有下列行为之一的，由房产行政主管部门按下列规定予以处罚;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未在规定时间内移交有关资料和资产的，责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和资产的，予以通报，处以1万元以上10万元以下的罚款;

（二）将全部物业管理项目一并委托给他人的，责令限期改正，处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;

（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房等公共服务配套设施用途的，责令限期改正，给予警告，处以1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;

（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款;

（五）未取得资质证书从事物业管理的，处以5万元以上20万元以下的罚款;

（六）以欺骗手段取得资质证书的，处以5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;

（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以5万元以上20万元以下的罚款。

（八）转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的，给予警告，并处以1万元以上3万元以下的罚款。

第六十条   违反本条例规定，挪用住宅专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书; 区房产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十一条  （违规处罚）违反本条例规定，有下列行为之一的，由相关部门予以处罚：

（一）不服从物业服务企业秩序维护员劝阻，不办理车辆出入住宅区相关手续，机动车辆乱停、乱放，影响住宅区管理秩序的，由房产部门处以200元罚款；

（二）不听劝阻，擅自阻塞出入口或消防通道的，由消防部门处以警告或500元以下罚款。

第六十二条  （违规处罚）违反本条例第四十六条规定，县（区）房产行业主管部门应当责令业主或者使用人限期自动拆除装修部位，配合维修；业主或使用人仍坚持先赔偿后维修者，物业服务企业或者其他管理人可采取紧急措施，先行维修，恢复共用设施设备正常使用功能；因当事人阻碍维修给相关业主造成损失的当事人应当赔偿损失；当事人对维修造成损失存有异议的，可依法向人民法院提起诉讼。

第六十三条  违反本条例第四十一条规定，并有下列行为之一的，由县（区）人民政府责成有关部门责令改正，拒不改正的，按照以下规定处以罚款;给他人造成损失的，应当给予赔偿：

（一）在居住区内搭建建筑物、构筑物或占用共用部位和场地堆放物品、设置摊点的，处以1000元以上1万元以下的罚款;

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款;对单位处以5万元以上20万元以下的罚款;

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款;对单位处以5万元以上20万元以下的罚款。　　

第六十四条  开发建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正;逾期不改正的，对开发建设单位予以通报。开发建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。

第六十五条   违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

第六十六条   违反本条例规定，涉及其他行政主管部门职责权限的，由有关部门依照相关法律、法规规定予以查处。

第六十七条   当事人对房产行政管理部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六十八条   房产行政主管部门和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附  则

第六十九条   本条例自公布之日起施行，施行期限暂定为5年。

　　 　　　                           编辑：李斌斌