市人大环境资源城乡建设委员会

 今年上半年，我市的房地产业增速减慢，房地产业投资、新开工面积、竣工面积等指标明显低于往年同期，社会各界对此关注。为此，按照市人大常委会主任会议的安排，市人大常委会副主任郑广良带领市人大环资城建委于近期就我市房地产业发展状况开展了专题调查。先后听取政府相关部门的有关情况汇报；召开座谈会，听取开发商意见；深入到本溪县、桓仁县和项目现场，进行实地调查。现将调研情况报告如下：

  一、当前我市房地产业的基本情况

 近年来，我市的房地产业发展呈增长态势，尤其是2009年，市政府为应对国际金融危机，出台了一系列促进房地产发展政策，有力地推进我市房地产业的发展。2010年以来，两县房地产业发展势头良好，而城区房地产业增长却明显减慢，形势不容乐观。

 1、房地产业实际状况。据有关部门统计，2010年上半年，我市房地产业完成投资9.94亿元，同比下降40.9%；在建面积472.8万平方米，同比下降6.3%；新开工面积81.08万平方米，同比下降38.7%；竣工面积46.43万平方米，同比下降55.3%；商品房交易面积90.12万平方米，同比增长3.62%；商品房交易额实现19.06亿元，同比增长3.42%。本溪县实际开工超过20万平方米，桓仁县开工20万平方米。

 2、省、市政府2010年房地产业考核指标情况。2010年省政府与市政府签订的房地产业任务指标为：房地产开发投资增幅不低于22%（56.74亿元），销售额增幅不低于15%（62.20亿元），县城房地产开发面积50万平方米。市政府工作报告确定的2010年房地产业任务目标为：房地产开发总投资50亿元，新开工面积400万平方米，竣工面积300万平方米。从目前完成情况看，两县完成情况较好，市级完成情况距离全年任务指标还有很大的差距。

 3、房地产开发企业状况。我市现有房地产开发企业79家。其中：一级资质4家，二级资质4家，三级资质28家，四级资质2家，暂定资质41家。注册资本金15亿元，从业人员1.2万人，其中专业技术人员3400人。有实力的企业少，大部分企业规模小，管理技术水平低，自有资金不足，实力较弱。

 4、引进外资开发企业情况。近年，我市引进域外开发企业9家（爱特、富尔顿、环通、九洲、海景、宏晋、富虹、坤泰、隆大），开发建设房地产项目9个，开发面积130万平方米。目前，仅剩富虹（太子城项目）、坤泰（观山悦项目）、隆大（大峪新区项目）三家企业，开发总面积70万平方米。我市引进有实力开发商少、开发量低。

 二、目前我市房地产业发展减慢的主要原因

 目前，我市房地产业发展明显减慢，项目开工不足，销售有需求，但房源少，项目开发引进外资力度不够。通过调查分析认为，原因主要有以下几方面：

 1、开发商投资意愿不强，开发项目少。我市外来人口少，住房需求基本是本市居民，商品房价格涨幅基本平稳。2008年平均价格为2715元/平方米，2009年平均价格为2850元/平方米，2010年1—6月份平均价格不到3000元/平方米，处于全省的下游位置。而随着土地、动迁、建设等成本的提高，开发商的利润空间降低，加之部分开发商感觉我市房地产项目审批环节多、速度慢，动迁难度大，融资困难，对在我市从事房地产开发丧失信心。据调查，目前我市28家开发企业没有开发项目。另外，由于新城建设处于编制规划、实施动迁阶段，中心城区棚户区改造、沉陷区治理任务基本完成，偏远、分散的棚户区开发难度大，老城区其他改造项目受动迁等因素制约，进展缓慢，如地工路改造项目，已经3年了，因动迁难度大影响，今年8月中旬土地才挂牌。以上诸多因素导致目前我市房地产商信心不足。

 2、房地产开发动迁慢、动迁难。动迁问题是制约房地产业发展的主要原因之一。实际工作中，政府把解决动迁“钉子户”、建筑遮光等动迁难题交由开发商解决，而开发商解决动迁问题困难重重，导致动迁矛盾难以化解。如调查中了解，南地五宿改造项目，辽宁实华开发公司出资1亿元取得土地已经3年半了，动迁工作至今没有结束，项目无法实施，无人过问，企业苦不堪言；原市体育馆改造项目，从2005年至今，拆迁问题还没有全面解决，人大代表对该项目多次提出意见，至今项目进展缓慢，群众意见大；名仕华庭项目，明兴开发公司以净地出让方式取得土地，但目前仍有一户建筑面积500多平方米的动迁户未动迁，拆迁不彻底，直接影响小区整体开发建设，等等。动迁慢、动迁难，严重影响我市房地产业发展。

 3、房地产开发项目审批环节多，速度慢。据调查，开发项目从选址到施工放线，一个建设项目的审批流程规定为113个工作日，涉及诸多部门办理各种手续，一般要一年左右时间，而且审批程序复杂，环节多。办理过程中，经常遇到某个环节具体承办人和责任人外出等原因不在家，只好搁置等待，造成拖延现象。我市的项目规划审批，都必须经市规划审查委员会批准后方可实施，到今年7月底，规委会只召开了3次会议，研究审查房地产开发项目42项，审查批准36项，审批效率不高。据了解，鞍山市每星期至少开一次会议研究城市建设问题。其它城市也有一些成功的经验，目前我市建设项目审批环节多、速度慢、效率低，开发商意见大，影响项目的实施，影响我市的房地产业发展。

 4、开发企业实力弱，开发能力不足。我市的房地产开发企业，大部分规模小、实力弱，管理、技术力量不强，资金不足。绘制项目规划方案水平较低，设计质量不能完全符合规范要求，向建设主管部门报批文件不完整，缺少要件，导致规划审查反反复复。开发商为追求最大利益，扩大容积率，造成建筑遮光，也使规划方案难以顺利通过审查。开发单位自有资金不足，金融部门又视其为高危产业，不愿给贷款，筹资难，有的开发商缴了土地出让金，没有买建筑材料的钱，有买建筑材料钱，又没有拆迁补偿钱，资金不足，制约项目进展。开发企业存在的上述问题，也是影响我市房地产业发展的原因。

 5、房地产招商引资工作力度不够，项目包装差。我市引进外资房地产企业少，近几年只引进了9家，开发了130万平方米左右，而且都是开发完一个项目就离开我市，目前仅剩3家正在实施开发建设，开发面积也只有70万平方米，而且富虹太子城项目20万平方米处于停工状态。其主要原因是项目包装差，缺乏吸引力，外商感觉我市的房地产市场规模小，利润低，投资环境不宽松所致。由于没有大的开发商引进，光靠本地开发商，开发能力有限，开发理念跟不上时代要求，难以大力推进房地产业发展。

 三、促进我市房地产业健康发展的建议

 房地产业是国民经济的重要组成部分，对拉动相关行业的发展，推进城市建设，提高百姓居住生活条件，促进经济社会全面发展起着非常重要的作用。2009年，房地产业税收39036万元，形成财政一般预算收入32048万元，创造GDP13.2亿元，拉动建筑业实现税收41888万元，形成财政一般预算收入29370万元，创造GDP38亿元。因此，房地产业的发展，政府及相关方面应该给予高度重视，积极采取有效措施，正确引导，大力扶持，规范管理，强化服务，确保房地产业健康发展。

 1、拓展房地产业发展空间，扶持房地产业发展。应加快新城规划、拆迁速度，尽快实施新城开发建设，积极争取国家、省的政策、资金支持，继续加大棚户区改造、采煤沉陷区治理力度，大力推进老城区改造项目的尽快实施。通过以上措施，拓展房地产业的发展空间，增加开发项目储备，拉动房地产业发展。同时，针对项目开发中遇到的动迁、建筑遮光、资金等实际问题，政府及其相关部门应站在促进房地产业发展、推进经济发展和城市建设改造大局的高度，加大工作力度，逐个项目加以认真研究，诚心诚意地帮助开发企业解决实际问题，为开发企业搞好服务，以增强企业信心，提高投资开发意愿，扶持房地产业发展。

 2、认真执行搬迁管理有关规定，依法规范拆迁行为。相关部门应认真履行职责，密切配合，通力协作，积极为开发企业创造良好的开发条件，努力做到不转嫁责任，不让老百姓吃亏，不让“钉子户”占便宜。政府要承担起动迁工作职责，以净地出让方式来推进房地产业，要敢于碰硬，对无理要求的，不能因个人利益影响大众的利益，依法采取强迁措施，以维护公共利益，创造房地产开发良好氛围，破解拆迁难题，以加速项目的实施。

 3、简化审批程序，加快审批速度。我市建设项目由于受冬季影响，只能有7个月黄金时期，合理安排项目审批时间尤为重要，政府及有关部门要认真研究冬季审批、夏季施工的审批方式。规划审查委员会应建立健全工作机制，进一步明确职责，除有关城市规划事项及重大项目的规划必须由规委会审查批准外，一般项目的审批权限应还权给规划建设管理部门，同时，提高规划审查委员会的工作效率，及时召开会议，及时对上会项目审查批准，避免一些项目反复几次研究，迟迟得不到批准，影响项目实施现象发生。规划建设主管部门，应规范审批管理，认真履行职责，提高服务意识，简化审批程序，缩短审批时间，快速研究批准项目规划方案，及时下发规划许可，积极协调相关部门，密切配合，推进项目实施。

 4、认真研究促进房地产业健康发展的相关政策。2009年，市政府为应对国际金融危机对我市房地产业造成的不利影响，出台了税收减免、返还，加大货币化补贴资金投入等一系列优惠政策，对促进房地产销售，拉动房地产业发展起到了较大的作用。今年，随着优惠政策的停止执行，以及国家宏观调控政策的接连出台，百姓的观望心态再生，对房地产业的健康发展也产生了较大的影响。为此，市政府应针对我市的实际情况，总结经验，准确把握动态，精心研究并适时出台相关政策，对一些行之有效的办法，如货币化补贴政策等应继续实施，引导房地产业健康平稳发展，防止房地产业发展大起大落。

 5、加大吸引外资从事房地产开发的力度，促进我市房地产业的发展。引进外地有实力、有信誉、知名度高的外地开发企业来溪从事房地产开发，既可以有效地拉动我市的房地产业发展，又能用先进的理念加快我市的城市建设，解决城市建设资金瓶颈等问题。因此，要想尽一切办法在土地、税费、审批、服务等方面制定有利于招商引资政策，尤其要抓住沈阳市行政中心向浑南迁移，实施建设大浑南决策这一有利机遇，利用我市距离沈阳较近，而且山清水秀、气候宜人自然特点等得天独厚的优越条件，以打造休闲、度假、健康生活、沈阳后花园等生态宜居生活方式，搞好项目包装，吸引沈阳等外地人前来兴业置产，实现招商引资，拉动房地产发展，推进新城建设的目标。

 房地产业的发展，事关全市经济社会发展大局，对城市建设发展意义重大。我们要借鉴鞍山等市促进房地产业发展的经验做法，政府主要领导亲自挂帅，亲自过问，各部门齐心合力，把房地产业发展摆在经营城市、发展经济、促进社会进步的高度，纳入议事日程，加大工作力度，只有这样，才能使我市的房地产业健康发展。

编辑：白武新