房地产业是国民经济的重要组成部分，在国民生产总值中占有较大比重，房地产业可以带动50多个相关行业的发展，对促进经济社会发展的作用不容忽视。房地产业作为我市经济发展中具有拉动性的重要产业，是我市财政收入的重要来源和安置就业的重要渠道，2008年，我市商品房销售收入29.3亿元，税收38285万元，形成市以下财政收入29558万元，创造GDP10亿元；房地产开发建设从业人数4.3万人。目前，要应对国际金融危机导致经济发展速度放缓的形势，必须积极拉动房地产市场，使其在保增长、保民生、扩内需、调结构和保稳定中发挥应有的作用，促进我市经济社会平稳较快发展。为此，市人大环资城建委对我市房地产市场情况做了专题调查。

　　一、目前我市房地产市场发展情况

　　2008年，受国内外经济大环境影响，我市房地产市场呈现整体下滑趋势。2008年，全市房地产开发累计施工面积388.12万平方米，其中住宅开发面积164.18万平方米；累计竣工面积170万平方米，其中住宅竣工面积121.62万平方米；房屋实际销售面积102.86万平方米，其中住宅面积85.95万平方米。房地产开发建设施工面积、竣工面积、销售面积分别比2007年下降了11.84%、27.11%和2.2%。2006至2008年三年累计房屋空置面积61.8万平方米，其中住宅空置面积51.91万平方米，空置率9.43%。从土地出让情况看，2007年开发建设用地出让面积151公顷，2008年开发建设用地出让面积21.9公顷，土地出让面积和收益也呈下滑趋势。从购房需求来看，目前，全国人均住房面积28平方米，全省人均住房面积25平方米，而我市人均住房面积仅为19.96平方米。去年，我市新登记结婚12000对，有一半以上需要购置新房。由此可见，我市居民对住房的需求是存在的，房地产市场还有较大的发展空间。去年下半年，为促进房地产市场发展，我市出台了《关于本溪市积极促进房地产业发展的若干意见》，推出了财政补贴房屋交易契税，缓征个人住房转让环节税费，延长公积金贷款条件、年限，增加住房补贴资金投入等12项措施；秋冬季举办了房地产巡回展示交易会，一定程度地遏制了房地产市场下滑的趋势。但是，进入2009年以来，房地产市场低迷，购房群体持币观望，开发商信心不足，应当引起各级政府的高度重视。

　　二、我市房地产市场存在的主要问题

　　1、房地产市场销售不畅。今年，我市房地产计划新开工面积300万平方米，加上去年续建工程面积240万平方米，共计540万平方米，计划投资40亿元，房地产开发建设量、投资额均达到历史最高水平。但与此同时，住房市场的销售量呈下降趋势，虽然政府出台了一系列拉动房地产市场的措施，但收效并不明显。由于房屋销售价格与购房者期待的价格有很大距离，房地产企业维持房价不降，消费者仍持币观望，房地产市场销售陷入僵持局面。房屋价格主要由以下几个方面构成：建筑成本、企业管理成本、土地成本、各类税费和企业利润等方面构成。后三项成本是影响房价的主要变量，是房屋交易价格构成的主要部分。开发商认为开发建设成本高，利润空间小，不能降价。今年3月初房价不但没有降，部分楼盘反而略有提升，现在是看房者多，买房者少。去年，全省商品房平均销售价格为3753元/平方米，我市商品房平均销售价格为2715元/平方米。尽管我市房屋销售价格在全省处于中下游位置，但是购房者仍然认为房价偏高，还有降价的可能，因此导致房地产市场销售不畅。

　　2、部分房屋无法上市交易。目前，我市已办理房屋产权证的有33万户，尚有4万多户、面积300多万平方米的房屋因种种原因没有办理产权证。此类房屋的住户有很大一部分想改善住房条件，苦于现有住房无产权证而不能办理抵押贷款或交易。有的房屋居住长达10多年时间至今没有办理产权证，由于房屋没有确权，无法实现交易转让，导致百姓上访。另外，棚户区改造和采煤沉陷区治理回迁住房由于受五年内不得上市交易政策的限制，无法实现上市交易，限制了这部分群体改善住房的需求。以上两项问题一定程度上影响了二手房市场的成交量，二手房市场的低迷，影响了全市房地产市场的发展。

　　3、房地产开发企业资金不足。我市大多数房地产开发企业自有资金不足，建设项目资金来源主要依靠借贷。目前，房地产行业已被金融界确定为信贷高风险行业，开发企业很难从银行获得贷款。建设银行本溪分行2007年为三家房地产企业办理了1.7亿元贷款业务，但是截至目前，房地产企业仍有1.35亿元的贷款尚未还清。一些开发企业由于搞连续开发，投入大量资金囤积土地，资金储备不足，资金链断裂的风险不断加大。房地产业资金渠道不畅，将会影响今年房屋开发计划的实施。

　　4、毛地出让影响房地产业的发展。目前，我省沈阳、大连、鞍山、营口等市采取净地出让的方式，而我市土地出让方式为毛地出让。毛地出让造成拆迁难度大，一些开发企业为加快工程进度，抢工期，搞野蛮拆迁，引发社会矛盾。毛地出让还导致房地产开发建设周期长，工程进度慢，开发成本增加，少数开发企业将这部分开发成本转嫁给消费者，一定程度上造成了房价的上涨。此外，毛地出让使域外有实力的房地产开发企业望而却步，阻碍了我市房地产业招商引资的进程。

　　5、房地产市场管理的某些环节缺乏规范。一是开发建设项目审批环节多，部门之间衔接不够，审批涉及多个部门和单位，一个开发建设项目，审批手续全部办结往往需要一年到一年半的时间。二是房地产开发建设的搭车收费项目增加房地产成本，导致房地产价格升高。三是房屋质量存在问题，建筑材料以次充好，导致居民无法正常入住，引发纠纷。四是房屋配套设施不健全，达不到设计标准，影响居民生活居住质量。

　　三、拉动房地产市场健康发展的建议

　　为进一步贯彻落实科学发展观，全方位、宽领域、多利益推动房地产业发展，积极应对金融危机，拉动房地产市场在保增长、保民生、扩内需、调结构和保稳定中发挥应有的作用。要认真研究目前存在的问题，采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳健康发展。

　　1、要认真研究拉动房地产市场的相关政策。启动房地产的核心在市场，销售是龙头。政府要切实采取措施，抓住销售这一环节，积极、谨慎出台拉动房地产市场的优惠政策，在出台政策时，既要考虑到目前对拉动房地产市场的作用，又要考虑到对房地产市场长远的影响和法律法规的要求。政府各相关部门要进一步落实已经出台的各项优惠措施，特别是居民购房后契税减免部分要及时返还，对于执行这项政策影响财政收入较大的县（区），市政府应给与适当的政策补偿；按政策规定用好住房补贴资金和住房公积金；认真研究解决市县（区）住房补贴资金问题，市级财政要加大对经济适用房货币补贴的投入，各县区财政要积极发放住房货币化补贴资金，推动房地产市场的发展。

　　2、解决4万户房产无证问题。房屋无产权证问题涉及我市4万多户居民，300多万平方米的居住面积，数量如此巨大，必须引起市政府的高度重视。4万户房产无证问题原因各有不同，因此，要摸清情况，采取有效措施，分期分类加速办理。对未经验收的房屋要抓紧时间验收；对验收不合格的，要督促开发企业整改存在的问题，手续不全的补办相关手续，相关部门要跟踪落实。要认真研究解决搭车办证问题，简化办证手续。放开棚户区改造和采煤沉陷区治理回迁住房上市交易的限制，允许百姓自由买卖。通过激活这部分群体的住房消费，拉动房地产市场发展。

　　3、拓宽房地产开发资金渠道。目前，我市房地产开发域外资金投入比例不大，我市开发企业自有资金不足，影响了房地产开发的进度和质量。为拓宽房地产开发资金渠道，一是加大招商引资力度。要认真研究房地产开发重点项目和重点地段，拿出优惠政策，采取走出去、请进来的方式，吸引省内外有实力的开发企业到我市落户发展。二是要积极协调金融、信贷等部门，为房地产企业搭建资金筹措的平台。保证我市今年房地产开发计划的实施，增强我市房地产业的整体实力和竞争力，提高我市城市建筑风格和艺术品味，推动房地产市场的发展。

　　4、全力推行净地出让。动迁是房地产开发面临的一个最大难题，是影响房地产开放建设进度的一个重要因素。为此，政府要认真研究相关政策措施，转变土地出让方式，变毛地出让为净地出让。同时，采取切实可行的办法，解决因拆迁可能引发的各类问题，优先做好拆迁安置工作，合理确定出让和补偿标准，依法规范拆迁行为。

　　5、建立房地产市场信息体系。进一步健全房地产市场的预警预报机制，要统一房地产统计口径，完善房地产统计和信息披露制度，定期在新闻媒体上发布市场信息，为政府实施宏观调控和市场投资导向提供依据，为房地产企业开发、百姓消费提供引导和帮助。

　　6、加强房地产市场的监管。要促进房地产业发展，必须严格规范房地产市场。一是强化政府职能，加强房地产市场的宏观调控。二是进一步加强房地产开发建设过程的监管。对房地产企业的资质要严格管理，不具备条件的绝不能让它进入房地产市场。三是规范房地产市场销售行为。对开发商的房屋预售要严格审批，避免出现大连爱特房地产开发公司携款弃业逃离现象。四是加强对房屋工程质量的验收，严格验收标准。五是强化对开发企业配套设施建设的监管，督促开发企业完善配套设施建设，确保配套设施建设的进度和质量。

　　7、切实提高办事效率。市政府要成立促进房地产行业发展领导机构，及时研究解决有关房地产市场的重大问题。当前要重点研究今年300万平方米房地产开发计划项目的落实，使项目尽快开工建设。政府相关部门要进一步转变工作作风，提高服务意识，简化审批程序，加快审批速度，集中收费管理；充分发挥政府行政审批大厅的作用，推行一站式服务；重点项目的审批要实行现场办公方式，集中办理审批手续。不断改进和优化服务，为房地产业的发展创造良好环境。

                                            来源：市人大环资城建委  编辑：白武新