市人大环境资源城乡建设委员会

     “十一五”期间，在市委、市政府的正确领导下，我市经济综合实力大幅提升，人民生活水平显著提高，城市越来越美，百姓生活越来越好，特别是居住条件得到了明显改善。但部分群众在居住条件改善后还不满意，主要是因为房屋入住后产权证始终未办理，造成百姓子女入学、住房交易等方面的困难，群众意见很大。据了解，截至2011年3月18日，我市共有64825户房屋入住后未办理房屋产权证。为尽早解决已入住房屋未办产权证问题，规范房地产开发行为，促进我市房地产业健康发展，近日，市人大环资城建委在市人大常委会副主任郑广良带领下，对此进行了专题调研，现将调研情况报告如下：

      一、部分房屋未办产权证问题的成因

     据调查，2004年，我市未办产权证的房屋有8000多户，2008年增加到40000多户，截至2011年3月达到64825户，数量快速增加，已成为社会热点问题，群访事件经常发生，给社会稳定带来了较大压力。我市部分房屋入住后未办产权证问题，其外在表现是房屋未竣工验收提前入住，违反国家法律法规规定，不符合房屋登记发证要求，房屋管理部门不予办理房屋产权证。主要有以下几方面的原因：

     1、开发建设单位违法、违规问题严重。一些开发建设单位在实施房屋开发建设过程中，法律意识和社会责任意识淡薄，未取得房地产建设用地审批、规划许可、施工许可等审批手续即开工建设，导致房屋开发项目审批、许可等手续不全；在开发建设过程中，擅自变更许可事项，超规划、超容积率建设，导致工程建成后，相关审批事项与原批准的不符；拖欠各种规费，拖欠施工队工程款，造成审批部门不给办许可，设计、施工、监理、检测等单位不配合，不提供竣工图及有关资料。这些问题导致房屋竣工验收所需的审批、许可、内业资料等要件无法齐备，工程竣工验收无法进行。按照国家法律规定，房屋未经验收不准入住、不得颁发产权证。而一些开发建设单位为了尽快收回开发投资，在未完成竣工验收程序情况下，擅自将房屋提前交付使用；收回开发投资后，又为了规避各项规费和其他义务而隐匿资金、将资金投入到其他项目，不积极补办相关手续，导致未经验收即入住的房屋长期因缺少各项要件而未办产权证，致使入住房屋未办产权证问题越来越多，数量越来越大，矛盾越积越复杂。

     2、政府相关部门服务不到位、监管不力。房地产开发涉及许多问题，尤其是老城区改造项目，在开发建设过程中，开发单位有很多实际问题需要政府相关部门的支持和帮助。而政府相关部门由于人员不足，工作效率不高，服务意识不强，加之审批环节多、时间长，对开发单位遇到的问题未能及时帮助研究解决，影响了项目开发建设进度，个别开发建设单位为了抢进度擅自开工建设。而政府相关部门由于职责不明，监管不到位，对房地产开发的违法违规行为未能及时发现、及时纠正、及时处罚。一些政府部门执法不严，以罚代管、以罚代批，助长了房地产开发违法违规行为势头蔓延，致使未批先建，擅改规划、提高容积率、扩大面积，未竣工便提前入住等现象不断发生。

     3、开发建设单位实力弱，开发建设资金不足。我市开发建设单位大多规模比较小，实力不强，自身造血功能差，主要依靠银行贷款进行建设，在资金不足的情况下开发项目，不能及时缴纳各类规费，导致许可、审批手续不全，在开发建设中拖欠设计、监理、施工等费用，设计、监理、施工、检测资料不完备，致使工程竣工验收无法进行。通过调查，目前我市房地产开发项目中，仅有隆大开发公司开发项目依法履行审批手续，及时缴纳各项规费，其他大部分项目都存在程度不同的拖欠配套资金和各项规费，影响工程竣工验收问题。此外，政府主导的棚改、治沉项目，由于建设资金严重不足，也存在类似问题。

     4、棚改、治沉项目因时间紧，未及时开展竣工验收。2005年以来，我市按照省委、省政府的要求，开展了对集中连片棚户区的改造建设工作，采煤沉陷区治理工程也同时全面展开。由于棚改、治沉项目工程量大，时间紧，任务重，对于这一惠及棚户区、沉陷区百姓生活的政治任务，各级政府及相关部门、单位付出了艰辛努力，使这一惠民工程在较短的时间内基本建成。为实现省里给我市规定5万平方米以上集中连片棚户区改造三年任务两年完成的目标，使棚户区、沉陷区居民尽早搬入新居，改善居民生活条件，在来不及履行竣工验收程序情况下，允许百姓提前入住，从而产生了大量棚改、治沉项目房屋未开展竣工验收便提前入住问题。调查中，我们了解到，棚改、治沉项目未办产权证数量为39078户，占未办产权证总数的60.28%。涉及百姓数量大，又大多属于弱势群体，房屋是他们最基本的房屋是他们最基本的是一项大的资产，从关注民生的角度应引起政府的高度重视。

     二、推进问题解决的建议

     房屋权属登记发证，是国家对房屋的管理制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。我市部分房屋入住后不能取得产权证书，是对群众利益的损害，这个问题如果不能及时解决，不仅群众不满意，还会影响我市房地产业的健康发展和经济社会的又好又快发展。为此，我们建议：

     1、成立解决房屋产权证问题协调领导小组。我市部分房屋入住后未办产权证问题，牵涉政府多个职能部门和相关单位，建议市政府应成立由主管市长牵头的领导小组，强化领导，统筹协调，狠抓落实。要做好调查摸底工作，本着先易后难，先政府主导项目的原则，针对每一个开发项目的不同情况，分类排队，制定清理措施，研究解决对策，拿出具体处理办法。要确定责任部门、明确工作目标、限定解决期限、制定奖惩措施，积极稳妥的分期分批解决这一问题。同时加大监督检查力度，确保处理方案落实到位。

     2、加快棚改、治沉项目的解决步伐。棚改、治沉项目是惠民工程，也是政府为百姓办的一件大好事，政府要切实把好事办好。目前我市棚改、治沉项目问题突出，数量巨大，群众不满意，这种现状与党和政府的初衷是背道而驰的。妥善解决这些问题，对密切党群干群关系、提高政府公信力都有重要的意义。同时，棚改、治沉项目问题的解决，对解决其他商业开发项目存在的问题，可以起到示范作用，大量的矛盾会随之化解，对减轻社会稳定压力将产生积极作用，也实现了政府把惠民好事彻底办好的目标。

     3、加大执法力度，依法规范房地产开发行为。要加大对房地产开发违法行为的查处力度，对违反审批、许可等问题要严肃查处，坚持重罚，追缴其全部违法所得；对欠缴各类规费，拖欠相关费用的要在这次集中办理房产证时加大清缴力度，对确有困难不能一次结清的开发单位，要做出还款计划，限期分批缴纳；要从严审核开发建设单位的资质，对信用等级差、资质不高的开发企业要依法进行清理，情节严重的要注销其资质证书，直至责令其退出房地产开发市场；要依法规范房地产开发行为，杜绝违法开发建设事件的发生，坚决做到施工审批手续不全不准开工，坚决做到规费不缴齐不准开工，坚决杜绝领导干部干预开发建设项目的许可、审批及各项规费的缴纳行为，确保房产证办理工作正常进行，确保房地产业健康发展，确保群众的合法权益得到保护。

     4、建立健全相关制度，依法加强监督管理。关于房地产项目的开发建设及管理，国家法律、法规已作出明确规定，之所以出现房地产违法违规问题是相关部门没有按照国家的法律规定执行，缺乏对房地产开发建设全过程的监督管理。建议政府在解决已入住房屋产权登记问题的同时，要认真总结经验，依法加强房地产开发项目审批、商品房预售、竣工验收等重点环节的管理。要建立健全支持房地产业发展政策，减少审批环节，缩短审批时间，将收费归到一个窗口统一收取，减轻开发建设单位负担；要完善部门工作规范，进一步提高服务质量和监督检查质量；要建立问责制度，对开发建设单位违法违规的行为没有及时发现、及时纠正、及时处罚的，要坚决追究相关人员的责任。

     解决我市已入住房屋产权证问题，事关百姓利益，事关社会稳定，事关我市房地产业健康发展，对我市的经济发展和民生改善意义重大，市政府及其相关部门应高度重视、列入议程、精心组织、积极推进。市人大常委会主任会议将在9月中旬听取市政府关于已入住房屋产权证办理工作情况汇报。年底前，此项工作要基本清理结束，力争少留尾巴。从明年开始，通过建章建制，从源头上规范房地产开发建设行为，坚决遏制此类问题的再度发生，使我市的房地产业步入良性发展轨道。  

编辑：白武新